Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti

Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti

   Pada pembelian properti ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah. Seperti halnya sektor bisnis lain, bisnis properti pun dikenakan sejumlah pajak yang diatur dalam hukum perpajakan. Besarnya pajak yang harus dibayarkan juga tergantung dari jenis, nilai dan lokasi properti.
Jika kita membeli perumahan oleh pihak developer, terkadang biaya-biaya tersebut sudah termasuk harga jual rumah namun ada pula penawaran yang menyebutkan biaya-biaya tersebut diluar harga jual rumah, jadi kita harus bisa memperhatikan secara teliti mengenai penawaran-penawaran yang ada.
Berikut penjelasan dari pajak-pajak tersebut (beserta contoh surat pembayaran pajaknya) :

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pajak ini ditetapkan berdasarkan Undang-Undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Batas nilai jual properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp 8 juta. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75 persen, bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.
Biasanya, tagihan PBB ini dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret, melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar. Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat 6 bulan setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan atau ke kantor-kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar, maka akan dikenakan denda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan.
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu, sesuai dengan perkembangan daerahnya, NJOP dapat ditetapkan setiap tahun. NJOP itu sendiri adalah harga nilai properti yang kita miliki sesuai dengan perhitungan dari pemerintah. Nilai Jual Kena Pajak adalah 20 % dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP dibawah 1 miliar rupiah dan 40 % untuk NJOP di atas 1 miliar rupiah. Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Perlu menjadi catatan kita bahwa besarnya NJOPTKP berbeda-beda setiap daerah.

 PBB     = 0,5 % x NJKP
    NJKP     = 20 % atau 40 % x NJOPKP
    NJOPKP     = NJOP – NJOPTKP

   Berikut adalah contoh yang ada :
Kita memiliki properti di daerah Pamulang, Tangerang Selatan berupa Rumah. Berdasarkan NJOP yang ada di daerah Pamulang, properti kita berharga 110 juta rupiah. Pemerintah Kota Tangerang Selatan menetapkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebesar 10 juta rupiah. Maka Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) properti kita adalah NJOP properti kita dikurangi dengan NJOPTKP yaitu 110 juta rupiah – 10 juta rupiah = 100 juta rupiah. Selanjutnya Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) properti kita sebesar 20 % (karena nilai NJOP properti kita di bawah 1 miliar rupiah) x 100 juta rupiah (NJOPKP), yaitu sebesar 20 juta rupiah. Maka PBB yang harus kita bayarkan adalah 0,5 % x 20 juta rupiah (NJKP) sebesar 100 ribu rupiah.

NJOP     = Rp110.000.000
NJOPTKP    = Rp10.000.000
NJOPKP    = NJOP – NJOPTKP = Rp110.000.000 – Rp10.000.000 = Rp100.000.000
NJKP    = 20 % x Rp100.000.000 = Rp 20.000.000
PBB    = 0,5 % x Rp20.000.000 = Rp100.000

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
BPHTB ini dikenakan kepada pembeli properti. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi :

  1. Jual Beli.
  2. Tukar-menukar.
  3. Hibah.
  4. Hibah Wasiat.
  5. Hadiah.
  6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya.
  7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
  8. Penunjukan pembeli dalam lelang.
  9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
  10. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak.

Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah :

  1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik.
  2. Negara.
  3. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri.
  4. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
  5. Wakaf.
  6. Warisan.
  7. Digunakan untuk kepentingan ibadah.

Bea (Pajak) ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).  Bila nilai transaksi 60 juta rupiah atau di bawahnya tidak terkena pajak ini. Nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah, misalkan untuk dari daerah Jakarta sebesar 60 juta rupiah sedangkan daerah tangerang sebesar 30 juta rupiah. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut :
Nilai transaksi dari membeli rumah (harga beli rumah) di daerah tangerang adalah sebesar 130 juta rupiah. Maka besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % x (130 juta rupiah – 30 juta rupiah) = 5 juta rupiah.

BPHTB = 5 % x (Nilai Transaksi – NPOPTKP)

Pajak Penghasilan (PPh)
Pajak ini dikenakan kepada pihak penjual properti perorangan. PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari 60 juta rupiah. Jika dibawah 60 juta rupiah maka penjual tidak dikenakan pajak PPh ini. Khusus untuk pihak developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan. Besarnya nilai pajak ini adalah 5 % dari nilai transaksi.

PPh = 5 % x Nilai Transaksi

Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas :

  1. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah.
  2. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus.

Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pajak ini dikenakan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan satu kali saat membeli properti baru, baik dari pihak developer maupun perorangan. Properti yang dipungut PPN nilainya di atas 36 juta rupiah. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Namun, jika kita membeli dari peorangan maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi selesai dilakukan selambat-lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya tersebut. Besarnya dinilai PPN adalah 10 % dari nilai transaksi.

PPN = 10 % x Nilai Transaksi

Bea Balik Nama (BBN)
Pajak BBN ini dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual kepada pihak pembeli. Umumnya properti yang dibeli melalui pihak developer, pajak BBN ini diurus oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya. Namun, jika kita membeli properti secara perorangan, biaya BBN ini diurus sendiri oleh pihak pembeli atau bisa sekalian diurus oleh pihak notaris. Besarnya pajak BBN berbeda-beda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 2 % dari nilai transaksi.

BBN = 2 % x Nilai Transaksi

Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
PPnBM ini hanya dikenakan kepada pihak pembeli properti yang membeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori ini, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > 4 juta rupiah/m2. Besarnya PPnBM adalah sebesar 20 % dari harga jual dan dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.

PPnBM = 20 % x Nilai Transaksi

Penjelasan mengenai kepastian biaya pajak di setiap daerah bisa didapatkan melalui kantor pemerintah daerah serta kantor pajak setempat yang menangani mengenai perpajakan. Untuk pembayaran dari pajak-pajak yang telah disebutkan di atas bisa dilakukan secara perorangan atau melalui pihak notaris atau pihak developer.

 

Nb: Semua artikel yang ada berdasarkan teori yang kami dapatkan dari internet maupun sumber lainnya. Untuk hasil yang sebenarnya terjadi dilapangan harap bisa lebih dipahami dan disikapi dengan lebih bijak.

 

Silahkan anda bagikan info ini asalkan meminta ijin terlebih dahulu melalui kolom komentar.

Mari kita mulai hargai karya kreatif orang lain dari sekarang..

 

8 pemikiran pada “Pajak-Pajak Yang Terdapat Dalam Proses Jual-Beli Properti

    1. Untuk proses pembayaran pajak umumnya dilakukan melalui developer nya pak jika kita membeli melalui pengembang. Ini biasanya include ke dalam harga jual atau biaya-biaya pada saat pembelian rumah. Jika kita ingin memproses pada pihak bank biasanya akan di cek juga mengenai pajak tersebut. Pada saat pengurusan surat-surat dan sertifikat, akan di cek pula sehingga jika ketahuan bisa terkena denda.

  1. Apabila kita membeli rumah dari perseorangan dengan harga yang sudah masuk kriteria barang mewah, apakah rumah tersebut dikenakan PPN dan PPnBm? (Penjualnya bukan PKP dan tidak memiliki NPWP)… Mohon pencerahannya

    1. pembayaran pajak yang tidak menggunakan NPWP maka pembayaran pajak bumi dan bangunan akan dikenakan lebih tinggi dari biaya pajak normal yang harus dikenakan. untuk lebih menegaskan dapat menanyakan pada pihak pertanahan. terima kasih

  2. saya akan melakukan penjualan sebuah ruko di kawasan tangerang. apakah betul pajak penjual dinaikan dari 5 % dari harga NJOP menjadi 5% +25% dari 5 % tersebut? Misalnya harga ruko 100 juta. pajak penjual 5% x 100 juta = 5 juta . 25 % x 5 juta = 1.25 juta. Jadi total pajak penjual 6.25 juta sedangkan pajak pembeli 5 % dari harga transaksi. Apakah betul begitu? Mohon advisenya. Thanks.
    Lydia

    1. untuk lebih jelasnya dapat ditanyakan langsung kepada pihak badan pertanahan setempat bu lydia, soalnya NJOP sering berubah-ubah tanpa pemberitahuan secara jelas. kurang lebih begitu bu lydia, terima kasih

Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s